事業用賃貸物件を所有する家主にとって、空室を最小限に抑えながら適正な家賃収入を確保することは非常に重要です。しかし、現在の経済状況を考慮すると、家賃設定の判断はますます難しくなっています。物価高や人件費の上昇、円安による輸入コスト増加、さらに金利の上昇といった要因が絡み合い、貸主も借主も慎重に動いている状況です。
このブログでは、事業用賃貸物件の家賃設定において「適正な価格」を決めるポイントと、家賃を引き上げるための工夫について詳しく解説していきます。
家賃は需給バランスで決まる
賃貸市場における家賃の決定は、基本的に「需給バランス」によって決まります。具体的には、以下のような状況が影響します。
- 空室が多い（供給過多） → 家賃は下がりやすい
- 空室が少ない（供給不足） → 家賃は上がりやすい
したがって、家主としては 周辺相場を把握し、エリアごとの供給状況を把握することが重要 になります。具体的には、以下の点をチェックしましょう。
1. 周辺の空室状況をリサーチ
- 競合となる物件がどの程度あるのか？
- どの価格帯の物件が埋まりやすいのか？
- 近隣で新しい商業施設やオフィスビルが建設されているか？
- 交通の便、駐車場の有無、周辺環境の変化
このような情報をもとに、「適正な家賃水準」を判断することができます。
2. 問い合わせの反応を分析
家賃を設定した後、以下のようなケースが考えられます。
✅ 家賃を上げたが、すぐに客付けできた → 家賃設定は正しい
🔶 問い合わせはあるが、契約に至らない → 家賃がやや高い可能性がある
❌ 問い合わせすら来ない → 家賃設定に問題がある、または物件の魅力が不足している
このように、家賃が市場の適正価格から外れていると、空室リスクが高まり、結果的に長期間の収益機会を逃すことになります。
家賃が高い場合の理由と対策
家賃が高いと感じられる場合、以下のような要因が影響している可能性があります。
1. 家賃に見合った「価値」があるか？
単純に「家賃が高い」と思われるだけでなく、 その価格に見合う付加価値があるかどうか を考えることが重要です。
(1) 居抜き or スケルトン
- 居抜き物件（設備・内装付き） であれば、借主の初期コストを抑えられるため、家賃を多少高めに設定しても納得感が得られる。
- スケルトン（内装なし） だと、借主が大きな初期投資をする必要があるため、家賃を高く設定すると敬遠されがち。
➡ 家賃を高く設定したいなら、内装の価値を強調することが重要！
(2) 内装の魅力
- 綺麗な内装・リフォーム済みなら、多少高めの家賃でも契約されやすい
- 逆に、築年数が経過し、内装が古い場合は価格を抑えないと魅力が薄れる
➡ 内装の魅力をアピールするために、写真や動画を活用することも有効！
(3) 駐車場の有無
- 駐車場付き物件は特に地方エリアでは価値が高い
- 車移動が前提のエリアでは、駐車場がないと入居の決め手に欠ける
➡ 周辺に駐車場がある場合はセットで貸すことを検討！
(4) 周辺環境と立地の良さ
- 人通りが多い
- 近くに集客力のある店舗がある（ショッピングモール、大型スーパーなど）
- 主要駅・バス停が近い
- 商業エリアの中心部か
➡ 地図や周辺環境の写真を掲載し、視認性の高さをアピール！
家賃を上げるための具体的な戦略
家賃を引き上げるには、単純に値上げをするだけでなく、借主に「この家賃なら納得できる」と思わせる工夫が必要です。
1. 付加価値をつける
✔ 設備を追加
- エアコンや換気設備を導入
- インターネット無料化
- セキュリティシステムの導入（監視カメラ・電子キーなど）
✔ サービスを強化
- 定期的な清掃サービスを提供
- 貸主負担で一部リフォーム実施
2. ターゲット層を明確化
- 飲食店向け
- 居抜きなら内装の価値をアピール
- ダクトや水回りの設備を強調
- オフィス向け
- ネット環境や会議室の有無をアピール
- 倉庫・工場向け
- 天井高や搬入経路、駐車場の利便性をアピール
➡ ターゲットに合わせた訴求ポイントを明確にする！
3. 家賃交渉を前提にする
- 初年度は割引価格で提供し、2年目以降に家賃を引き上げる
- フリーレント期間を設定し、契約を後押しする
- 契約期間を長くすることで、安定収益を確保する
➡ 柔軟なプランを提案し、借主の心理的ハードルを下げる！
結論：家賃設定は「適正価格」と「価値創造」が鍵！
住宅の賃貸とは異なり、事業用賃貸物件の家賃は 「収益性が確保できるかどうか」がポイント になります。そのため、以下の点を押さえて家賃を設定しましょう。
✅ 市場の需給バランスを把握し、適正価格を見極める
✅ 家賃を上げるための付加価値を明確にする
✅ ターゲットを明確化し、適切な訴求ポイントを打ち出す
✅ 柔軟な家賃プランを提案し、借主にとって魅力的な条件を提示する
このような工夫をすることで、 空室を減らしながら、家賃収入を最大化することが可能 です。
まとめ
以上が、私なりの考えですが、これらを実行するためには信頼できる不動産仲介会社のサポートとその会社が保有するデータが不可欠です。
是非、事業用賃貸物件を所有されるowner、「空室対策」と「家賃設定」を一緒に取り組みましょう！！
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