不動産の売却相談を受けていると、
「古いままでは印象が悪いので、リフォームしてから売った方がいいでしょうか？」
というご相談をいただくことがあります。
確かに、きれいにリフォームされた住宅は内覧時の印象が良くなります。
しかし、「リフォームすれば必ず高く売れる」というわけではありません。
今回は、実際に中古物件の売買仲介や店舗・住宅のリフォームに携わってきた経験から、売却前のリフォームについて考えてみたいと思います。
フルリノベーション済みマンションが早期成約した実例
私が実際に仲介した中古マンションで、フルリノベーションされた物件がありました。
室内はきれいに仕上がっており、内覧されたお客様からの印象も非常に良いものでした。
そして、その物件は早い段階で契約となりました。
購入された方が求めていたのは、**「自分で改装費用をかけることなく、購入後すぐに住める住宅」**でした。
このような買主様にとって、リノベーション済み物件は非常に魅力的です。
物件を購入してからリフォーム会社を探し、打ち合わせをして工事完成を待つ必要もありません。
この経験からも、リフォームによって物件の印象を良くする効果は確かにあると感じています。
では、売却前にリフォームすれば高く売れるのか？
ここで問題になるのが、売主様の立場です。
実際に売却相談を受ける中でも、
「リノベーションして付加価値をつければ、早く売れるのではないでしょうか？」
というお話があります。
確かに可能性はあります。
しかし、売主様からすると、
「お金をかけてリフォームして、本当にその分高く売れるのですか？」
という疑問が当然出てきます。
これは非常に重要なポイントです。
例えば数百万円をかけてリノベーションしたとして、その工事費を販売価格に上乗せすると、周辺の中古住宅と比較して販売価格が高くなる可能性があります。
不動産会社としても、
「リフォームすれば必ず工事費以上に高く売れます」
と断定することはできません。
リフォームによって印象が良くなることと、かけた費用以上に売却価格が上がることは、分けて考える必要があります。
買主様が「自分好みにリフォームしたい」場合もあります
もう一つ考えておきたいのが、購入される方の好みです。
売主様がきれいにリフォームしても、その壁紙や床、設備などが買主様の好みと一致するとは限りません。
中古住宅を購入される方の中には、
「できるだけ安く購入して、自分の好きな内装にリフォームしたい」
という方もいらっしゃいます。
そのような方にとっては、売主様が費用をかけて完成させた住宅よりも、何も手を加えていない住宅の方が魅力的な場合もあります。
一方で、先ほどのマンションの事例のように、
「自分で工事をするのは大変なので、完成した住宅を購入してすぐ住みたい」
という方もいます。
つまり、買主様によって求めているものが違うのです。
まず「誰が買う物件なのか」を考える
そこで私が重要だと思うのが、
その不動産を、どのような方が何の目的で購入する可能性が高いのか
を考えることです。
大きく分けると、次のような買主様が考えられます。
1．建て替えを目的として購入する方
建物がかなり古く、土地を目的として購入される可能性が高い物件です。
買主様が購入後に建物を解体して新築するのであれば、売主様が事前に大きな費用をかけてリフォームしても、その工事が評価されない可能性があります。
2．賃貸・収益物件として購入する方
投資家が購入して賃貸することを想定する物件です。
この場合は「どれだけきれいになるか」だけではなく、
いくら工事費をかけて、いくらの家賃が取れるのか
という収益性が重要になります。
必要以上にリフォーム費用をかけてしまうと、投資として採算が合わなくなる場合があります。
3．購入後、自分で住む方
自己居住用として購入する方です。
この場合も、
「きれいな状態ですぐ住みたい方」
と、
「安く購入して自分好みにリフォームしたい方」
の両方が考えられます。
だからこそ、「古いからリフォームして売ろう」と先に決めてしまうのではなく、まず買主像を考えることが大切です。
インターネット上でも「売却前の大規模リフォームは慎重に」という意見
不動産情報サイトなどを調べても、売却前に大規模なリフォームをすれば必ず高く売れるという考え方ではなく、慎重に判断する必要があるという意見が多く見られます。
リフォームすることで内覧時の印象が良くなり、購入後すぐに住みたい方には魅力的になる一方、工事費をそのまま販売価格へ上乗せできるとは限りません。
また、自分好みにリフォームしたい購入者にとっては、何も手を加えていない物件の方が選びやすい場合もあります。
これは、私が実際の売買仲介を通して感じてきたこととも一致します。
「全部リフォームする」「何もしない」の二択ではありません
ここも大切なところです。
売却前の選択肢は、
「数百万円かけてフルリノベーションする」
または
「何もしない」
の二つだけではありません。
例えば、
- 室内をきれいに清掃する
- 不要な荷物を撤去する
- 庭の草木を整える
- 明らかに壊れている部分だけ補修する
など、比較的少ない費用で内覧時の印象を改善できる場合もあります。
物件の状態によっては、大規模なリフォームよりも、このような対応の方が費用対効果が良いこともあります。
工事をする前に4つの数字を比較する
私なら、売却前にリフォームするか迷っている場合、いきなり工事を始めるのではなく、
①現状のままで売却した場合の想定価格
②リフォームにかかる費用
③リフォーム後の想定販売価格
④売却までに想定される期間
を比較して考えることをおすすめします。
例えば300万円のリフォームをしても、売却価格が300万円以上上がるとは限りません。
逆に、リフォームによって物件の魅力が大きく高まり、販売期間を短縮できる可能性もあります。
大切なのは、「きれいにすれば売れるはず」という感覚だけで判断しないことです。
リフォーム費用と売却時の税金について
リフォーム内容によっては、売却時の譲渡所得を計算する際に、設備費や改良費として取得費に含められる場合があります。
ただし、すべてのリフォーム費用が対象になるわけではありません。
工事内容や税務上の取り扱いによって異なりますので、売却時には税理士などの専門家へ確認することをおすすめします。
そのため、リフォームを行った場合には、工事内容が分かる見積書や請求書、領収書などを保管しておくことも大切です。
売却前に、まず現状を見てもらう
私が売主様に一番お伝えしたいのは、
売るために、先にリフォームをする必要はない
ということです。
まずは現在の状態で不動産会社に物件を見てもらい、
「現状ならいくらくらいなのか」
「どのような方が購入する可能性があるのか」
「リフォームするとしたら、どこまで工事するのか」
「工事費をかけることで、売主様にどのくらいメリットがあるのか」
を考えてから判断しても遅くありません。
エンラージ株式会社では、不動産の売却仲介だけでなく、リフォームにも携わっています。
だからこそ、必ずリフォームをおすすめするのではなく、工事をしない方が売主様にとって良いのであれば、その選択肢も含めて考えたいと思っています。
大切なのはリフォーム工事をすることではなく、売主様にとって納得できる売却方法を選ぶことです。
枚方市・寝屋川市・交野市・八幡市周辺で、
「古い家だけど、このまま売れるの？」
「リフォームしてから売った方がいい？」
「相続した家をどうすればいいか分からない」
とお悩みの方は、工事を始める前に一度ご相談ください。
現状の物件を見たうえで、一緒に方向性を考えさせていただきます。
たかにゃんからの一言
リフォームされた物件は、確かに内覧時の印象が良くなります。
私自身、フルリノベーションされた中古マンションを仲介し、早期に契約となった経験があります。
しかし、それだけで「売る前にリフォームした方がいい」とは考えていません。
建て替え目的で購入されるのか、賃貸物件として購入されるのか、自分で住むために購入されるのか。
それによって必要な工事は全く違います。
まずは物件の価値と、どんな方が購入する可能性があるのかを考える。
そのうえで、リフォームするのか、そのまま売却するのかを判断することが、売主様にとって一番良い方法だと私は考えています。
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