皆さんは、ご自宅やご実家の土地・建物が、現在誰の名義になっているかご存じでしょうか？
「父が亡くなってからも、ずっと母が住んでいる」
「祖父から引き継いだ土地だけれど、名義は昔のまま」
「家族のものだから、特に問題はないと思っている」
このようなケースは、決して珍しいことではありません。
しかし、不動産の名義を亡くなった方のままにしておくと、後々大きな問題につながることがあります。
2024年4月1日からは、相続登記も義務化されました。
今回は、以前ある方からご相談いただいた相続登記の事例を交えながら、手続きを先延ばしにすることで起こり得る問題と、相続登記の期限についてお話しします。
入院をきっかけに発覚した、祖父名義の土地と建物
以前、ある方から相続登記についてご相談をいただきました。
少し家族関係が複雑になりますので、ここでは登場する方をAさん、Bさん、Cさんとします。
- Aさん：今回の相談者
- Bさん：Aさんのお父様
- Cさん：Bさんのお父様。すでに他界
土地と建物の登記名義は、亡くなられたCさんのままでした。
しかし、実際に長年その土地に住んでいたのは、Cさんの息子であるBさんでした。
Bさんは以前から、「名義は父親のままだけれど、自分が住んでいるのだから、ここは自分のものだ」と話されていたそうです。
そんな中、Bさんが体調を崩して入院されました。
そのことをきっかけに、Aさんは以前Bさんが話していた土地と建物の名義のことを思い出されました。
「父が元気なうちに、何とかしておかないと大変なことになるのではないか」
そう考えたAさんから、私にご相談がありました。
そこで、司法書士と一緒に相続登記の手続きを進めることになりました。
調べてみると、相続人が増えていました
相続登記を進めるためには、まず誰が相続人なのかを確認する必要があります。
今回、亡くなられたCさんには、Bさんを含めて3人のお子さんがいらっしゃいました。
そのうちのお一人は相続放棄をされていたとのことでした。
そして、もうお一人はすでに亡くなられており、その方にもお子さんがいらっしゃいました。
このように、最初の相続が発生してから長い年月が経過すると、その間に相続人が亡くなり、次の世代へ権利が引き継がれることがあります。
相続人の死亡時期によって、代襲相続や数次相続など、法律上の整理は異なります。
今回も、司法書士に相続関係を確認していただきながら、関係する方々との手続きを進めていきました。
相続登記を長年していなかったことで、当初の相続人だけでは話が終わらない状況になっていたのです。
何人もの相続人に署名と実印をお願いすることに
今回の手続きで、特に大変だったのが、関係する相続人の方々との話し合いでした。
Aさんは、Bさんに代わって何人もの方に連絡を取り、遺産分割協議書への署名と実印の押印をお願いして回られました。
Aさんはタクシーの運転手をされていた方でした。
ある相続人の方には関西までお越しいただき、観光地をご案内するなど、協力を得るためにさまざまなご苦労をされたそうです。
ここで一つ、知っておいていただきたいことがあります。
遺産分割協議書に署名・実印を押すことと、家庭裁判所で正式に相続放棄をすることは、法律上異なる手続きです。
今回、Aさんが何人もの方にお願いして回られたのは、遺産分割協議書への署名と実印の押印でした。
不動産を誰が引き継ぐのか。
そのことについて、関係する相続人の方々の合意を得る必要があったのです。
「自分にも権利があるのだから、現金で受け取りたい」
手続きを進める中で、ある相続人の方から、持分に応じた金銭を希望するというお話がありました。
長年その土地に住んでいたのはBさんでした。
そして、Bさんは亡くなられたCさんの面倒を最後まで見てこられた方でもありました。
その事情を知っているAさんからすれば、金銭を求められたことに複雑な思いがあったのではないかと思います。
「長年ここで暮らし、父の面倒も見てきたのに、どうしてお金を払わなければならないのだろう」
そのように感じることは、決して不自然なことではないと思います。
しかし、一方で、金銭を希望された方にも法律上の相続権があります。
その権利を主張すること自体が、悪いわけではありません。
また、家を離れた方には、その方にしか分からない事情や感情があったのかもしれません。
家を継いだ人と、家を離れた人。
それぞれに異なる思いがあった可能性もあります。
ただ、実際にどのようなお気持ちだったのかは分かりません。
ですから、どちらかが正しく、どちらかが間違っているという話ではないと思うのです。
相続には、法律上の権利だけでなく、それぞれの家族の歴史や感情がある。
今回の件を通じて、私はそのことを強く感じました。
最終的には、現金を支払って解決しました
今回のケースでは、最終的に金銭を希望された方へ現金を支払い、話をまとめることができました。
調停や裁判に発展することなく解決できたことは、本当に良かったと思っています。
ただ、そこに至るまでには、Aさんが何人もの方に連絡を取り、事情を説明し、協力をお願いするという大変なご苦労がありました。
もし、Cさんが亡くなられた際に早めに相続について話し合い、登記まで済ませていれば、今回と同じ苦労をせずに済んだのかもしれません。
もちろん、早く手続きをしていれば必ず円満に解決できたとは限りません。
それでも、年月が経過するほど関係する相続人が増えたり、当時の家族の事情を知らない方が関係したりする可能性があります。
相続登記を先延ばしにすることの難しさを、改めて感じた出来事でした。
2024年4月1日から相続登記が義務化されました
ここからは、相続登記の制度について説明します。
相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなられた際に、不動産の登記名義を相続人へ変更する手続きです。
以前は、相続登記を行うことについて法律上の申請義務がありませんでした。
そのため、相続登記がされないまま長年放置され、登記簿を見ても現在の所有者が分からない土地が増えるなど、社会問題になっていました。
こうした問題に対応するため、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
相続登記の期限は原則3年以内
相続によって不動産を取得した方は、原則として、相続が始まったことと自分がその不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。
また、遺産分割協議によって不動産の取得者が決まった場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をする義務もあります。
正当な理由がないのに相続登記の申請義務を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、期限を過ぎたからといって、必ず直ちに過料が科されるというものではありません。
2024年4月より前の相続も対象です
特に注意していただきたいのが、義務化される前に発生した相続も対象になるという点です。
例えば、10年前や20年前に親御様が亡くなられ、現在も登記名義がそのままになっている場合です。
2024年4月1日より前に不動産を相続で取得したことを知っていた場合、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月1日以降の場合には、その日から3年以内が期限となります。
「昔の相続だから関係ない」というわけではありません。
心当たりのある方は、ぜひ一度、不動産の登記名義を確認してみてください。
相続人同士で話がまとまらない場合は？
相続人が多かったり、連絡が取れない方がいたりして、期限内に遺産分割協議がまとまらない場合もあると思います。
そのような場合に利用できる制度の一つが、「相続人申告登記」です。
これは、登記名義人について相続が発生し、自分がその相続人であることなどを法務局に申し出る制度です。
期限内に申出をすることで、申出をした相続人については、相続登記の基本的な申請義務を果たしたものとみなされます。
ただし、相続人申告登記をしただけでは、不動産の所有者や持分が確定するわけではありません。
そのため、相続した不動産を売却する場合などには、別途、相続登記が必要です。
また、遺産分割協議が成立した場合には、その成立日から3年以内に、協議内容に応じた相続登記をする必要があります。
相続人申告登記は、あくまでも期限内に通常の相続登記を進めることが難しい場合に、申請義務を果たすための方法の一つです。
問題そのものがすべて解決する制度ではありません。
相続登記を放置すると、売却も難しくなります
不動産の仕事をしている立場から、もう一つお伝えしたいことがあります。
それは、相続登記が済んでいない不動産は、売却する際にも手続きが複雑になるということです。
例えば、亡くなられた祖父名義の土地を売却しようとしても、登記名義が祖父のままでは、そのまま買主様へ通常の所有権移転登記を進めることはできません。
まずは相続関係を調べ、必要な遺産分割協議や相続登記などを進める必要があります。
関係する相続人が多ければ、全員への連絡や必要書類の収集だけでも相当な時間がかかる場合があります。
その間に購入希望者が見つかったとしても、手続きが整わなければ、予定どおりに売却できない可能性があります。
だからこそ、売却する予定がない不動産であっても、相続が発生した際には早めに登記を済ませておくことが大切だと思います。
相続は、お金だけでなく感情も大切に
今回ご紹介した事例を振り返って、私は改めて考えさせられました。
相続には、法律上の権利があります。
一方で、誰が親の面倒を見てきたのか、誰が実家を守ってきたのか、誰が家を離れたのかといった、それぞれの家族の歴史があります。
法律上の権利と、それぞれの感情が必ずしも一致するとは限りません。
だからこそ、相続は難しいのだと思います。
そして、相続登記をしないまま年月が経過すれば、関係する人が増え、当時の事情や思いを共有することも難しくなっていきます。
私は、相続についてはお金のことだけでなく、家族それぞれの感情も大切にしながら進めていく必要があると感じています。
今回の事例では、調停や裁判になることなく解決できました。
しかし、すべての相続が同じようにまとまるとは限りません。
相続登記は、単に不動産の名義を変更するためだけの手続きではありません。
次の世代に複雑な問題を残さないためにも、早めに向き合っておきたい大切な手続きだと思います。
最後に｜相続登記は、できるだけ早めの対応を
2024年4月から相続登記が義務化され、原則3年以内という期限が設けられました。
そして、義務化以前に相続した不動産にも期限があります。
しかし、私が今回お伝えしたかったのは、法律上の期限だけではありません。
相続を先延ばしにすることで、相続人が増えたり、話し合いが難しくなったり、家族の感情が複雑に絡み合ったりすることがあります。
そのような問題をできるだけ防ぐためにも、相続が発生した際には、早めに話し合い、必要な手続きを進めていただきたいと思います。
エンラージ株式会社では、枚方市を中心に、相続不動産に関するご相談を承っています。
相続登記については司法書士などの専門家と連携しながら、不動産の状況や今後の売却・活用についても一緒に考えていきたいと思います。
相続は、財産を引き継ぐだけでなく、次の世代へ何を残すのかを考える機会でもあるのだと思います。
※本記事は2026年11月時点の制度に基づく一般的な説明です。相続人の範囲、相続放棄の有効性、遺産分割協議、相続登記の具体的な手続きについては、司法書士などの専門家にご確認ください。
※相談事例は個人が特定されないよう、人物の表記や一部の事情を整理して紹介しています。
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