更地と賃貸住宅では、土地の評価が違う？
皆さん、こんにちは。大阪府枚方市のエンラージ株式会社です。
前回の相続対策シリーズ⑥では、現金と不動産の相続税評価額の違いをお話ししました。今回は、同じ土地でも、更地のまま所有する場合と、賃貸住宅として活用する場合で評価がどう変わるかを解説します。
所有者が自由に利用できる土地は、原則「自用地」として評価されます。一方、自分の土地に建てた建物を第三者に貸している場合、その敷地は一定の要件のもと「貸家建付地（かしやたてつけち）」として評価されます。賃借人の権利によって土地や建物の利用に制約が生じることが、評価に反映される仕組みです。
貸家建付地の評価額を計算してみましょう
貸家建付地の評価額は、一般に自用地評価額 ×（1－借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）で求めます。
借地権割合は地域等に応じて定められる土地を借りる権利の割合、借家権割合は建物を借りる権利の割合、賃貸割合は建物のうち実際に賃貸されている部分の割合です。
例えば、自用地評価額3,000万円、借地権割合60％、借家権割合30％、賃貸割合100％と仮定すると、3,000万円×（1－0.6×0.3×1）＝2,460万円です。更地の自用地評価額との差は540万円になります。ただし、これは説明用の仮定であり、相続税そのものが540万円減るという意味ではありません。
賃貸住宅は建物の評価も変わります
建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額を基準にします。第三者に貸している建物は、一定の要件を満たせば「貸家」として、固定資産税評価額 ×（1－借家権割合 × 賃貸割合）で評価します。
固定資産税評価額1,500万円、借家権割合30％、賃貸割合100％なら、1,500万円×（1－0.3）＝1,050万円です。
ただし、更地に建物を新築すると土地の評価減が期待できる一方、建物そのものが新たに相続財産に加わります。購入資金・建築資金、借入金、諸費用を含め、財産全体で検討する必要があります。
空室がある場合はどうなる？
賃貸割合は相続開始時の実際の賃貸状況に左右されます。空室部分は原則として賃貸割合に含まれません。ただし、継続して賃貸していた部屋が一時的に空室となっているなど、一定の条件を満たす場合には賃貸中として扱われることがあります。建物があるだけで自動的に評価減を受けられるわけではありません。
実際にあった古家の活用相談
以前、老朽化した古家の活用についてご相談をいただきました。現状のままでは雨漏りなどの不具合が発生するおそれがあり、次の三つの方法をお話ししました。
①修繕して賃貸する。必要な修繕を行い、賃貸需要や想定家賃と工事費を比較します。
②建て替えて賃貸する。現在の需要に合わせた建物にできますが、建築費や借入返済、長期の修繕費を見込む必要があります。
③解体して駐車場にする。建物管理の負担は減りますが、解体費用や土地の固定資産税が変わる点に注意が必要です。
現在、お客様はまず建物内の荷物を処分されている段階で、活用方法は引き続き検討中です。結論を急がず、現況確認と収支の比較を進めることが大切だと考えています。
解体して駐車場にすると固定資産税は？
住宅の敷地には、一定の要件を満たすと固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されます。小規模住宅用地に該当する200㎡までの部分では、固定資産税の課税標準額が原則6分の1となります。
建物を解体して一般的な青空駐車場にすると、この特例が外れ、土地の固定資産税が増える場合があります。ただし、税額が単純に6倍になるわけではなく、建物分の固定資産税や維持費がなくなる面もあります。駐車場収入と解体費・税負担を比較する必要があります。
なお、固定資産税の住宅用地特例と、相続税の貸家建付地評価は別制度です。通常の青空駐車場として貸しているだけでは、原則として貸家建付地には該当しません。
将来、誰が不動産を引き継ぐのか
今回のご相談者は独身の方です。将来の家族構成などによっては、ご兄弟が相続人となる可能性があります。相続はまだ先のお話ですが、修繕した賃貸住宅を管理し続けられるか、建て替えの借入返済に無理がないか、駐車場として保有した場合に売却しやすいか、といった点も考えておきたいところです。
私は「今の所有者にとって良い方法か」だけでなく、「次に引き継ぐ方にとっても良い方法か」を大切にしたいと思っています。
評価額が下がることと、良い不動産活用は別の話
賃貸住宅として活用すれば、要件に応じて土地・建物の相続税評価額が下がる場合があります。しかし、節税だけを理由に新築や賃貸経営を始めることはおすすめできません。建築費、修繕費、空室、管理負担、将来の売却価格まで考える必要があります。賃貸中の物件は、空室物件とは買主層や売却条件が異なることもあります。
不動産の価値と収益性を見極め、将来の相続や売却まで見据えて活用方法を考える。それが大切だと思います。
相続税対策の不動産購入は長期的な計画で
もう一つ知っていただきたいのが、不動産を購入したからといって、必ず想定した相続税評価額になるとは限らないということです。
2022年4月19日の最高裁判決では、相続開始前に購入した賃貸不動産について、通常の評価通達による評価額ではなく、不動産鑑定評価額による課税が認められました。借入れを伴う購入によって相続税負担が大幅に軽減されるなど、個別事情が考慮されています。
ただし、「購入後○年以内なら必ず時価評価になる」という一律の決まりではありません。購入から相続までの期間だけで判断されるものでもありません。また、2024年から一定の居住用分譲マンションの相続税評価方法も見直されています。
相続税対策として不動産を取得する際は、短期的な評価減だけを追うのではなく、賃貸需要、修繕・管理、資金繰り、家族の承継方針を含む長期的な計画を立て、税理士などの専門家に確認することが重要です。
相続税対策のためだけに不動産を買うのではなく、長期的に価値のある不動産を、相続対策も考慮しながら選ぶ。私はその順番が大切だと考えています。
まとめ｜今の活用と将来の出口を一緒に考える
更地は原則として自用地評価、賃貸住宅の敷地や建物は一定の要件を満たせば貸家建付地・貸家として評価減が認められます。一方、古家を解体して駐車場にすると、住宅用地特例が外れ固定資産税が増える場合があります。
相続税評価額だけではなく、建築・修繕費、家賃収入、空室リスク、管理、将来の売却まで含めて判断することが大切です。
エンラージ株式会社では、不動産売却査定や賃貸仲介、改装の実務経験をもとに、枚方市・寝屋川市・交野市・八幡市周辺の不動産活用について一緒に考えてまいります。税額の計算や具体的な税務判断は税理士などの専門家と連携して進めましょう。
エンラージ株式会社
大阪府枚方市
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※本記事は一般的な税制・不動産評価の仕組みを説明したものです。実際の評価や税額は個別事情により異なります。具体的な税務判断は税理士などの専門家にご相談ください。
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