みなさんこんにちは。エンラージ株式会社の上領貴文です。
本日は、、、
「不動産会社を介さない、貸主と借主による直接契約」についてお話ししたいと思います。
不動産取引の現場に長年携わってきた私から見ると、この「直接契約」には確かにメリットがある反面、気をつけなければならない落とし穴もいくつか存在します。とくに事業用物件では、契約後に「こんなはずではなかった」と感じるケースが多く、注意が必要です。
直接契約のメリット
まずは、直接契約によるメリットについて見ていきましょう。
1. 仲介手数料が不要または安く済む
不動産会社を通さずに契約を行うことで、一般的にかかる「仲介手数料（家賃1ヶ月＋税相当）」を抑えることができます。
これは貸主・借主双方にとって金銭的なメリットとなり得ます。
たとえば、月額家賃が30万円の店舗であれば、仲介手数料だけで33万円（税別）かかります。それを節約できるのは魅力的ですよね。
2. 直接交渉ができる
不動産会社を介さないため、貸主と借主がダイレクトに話を進めることができます。
家賃交渉、契約期間、敷金の扱い、改装工事の内容など、柔軟にやりとりができるのは魅力の一つです。
実際、エンラージでも「知り合いを通じて直接借りたい」という相談は珍しくありません。
3. 余分な費用がかからない可能性がある
仲介会社を通す場合、賃貸保証会社の加入や指定の火災保険への加入が求められることが多いですが、直接契約であれば、貸主との話し合い次第で柔軟な対応が可能になります。
たとえば、すでに自社で総合保険に加入している場合、重複して火災保険に入らなくてもよいというケースもあります。
4. 火災保険の自由な選択
仲介会社を通すと、提携している火災保険会社を指定される場合が多く、選択肢が限られます。しかし、貸主と直接契約すれば、自社にとって最もコストパフォーマンスの良い保険を自由に選ぶことができます。
直接契約のデメリット
一見するとメリットの多い直接契約ですが、リスクやデメリットも存在します。
1. 契約書の作成に専門的知識が必要
直接契約の場合、契約書類を貸主か借主が用意することになります。
しかし、不動産契約書は「ただの書類」ではありません。物件の使い方、解約条件、原状回復のルール、トラブル時の対応、賃料の支払い条件など、細かい取り決めを法律に基づいて明記する必要があります。
この部分を曖昧なまま契約してしまうと、後々大きなトラブルを引き起こす原因になります。
特に定期借家契約や中途解約の条件など、事業用ならではの内容がきちんと盛り込まれていないケースが多く見受けられます。
2. トラブル時の責任の所在があいまいになる
契約書の不備や曖昧な取り決めが原因で、トラブル発生時に「どちらが悪いのか分からない」事態になることがあります。
たとえば、
- 「エアコンが壊れたけど修理はどちらが負担するのか」
- 「ゴミの出し方で近隣トラブルが発生したが、誰が対応すべきか」
といったケースです。
このようなトラブル時、仲介会社が入っていれば間に入って調整したり、過去の契約書の履歴をもとに対応することが可能ですが、直接契約ではすべて当事者間で解決する必要があり、精神的な負担も大きくなります。
3. 言いたいことが言いづらい
これは意外と見落とされがちですが、借主が貸主に「ちょっと気になる点」を直接言いにくい、という声はとても多いです。
「天井から水漏れがあった」「隣のテナントとトラブルになっている」など、直接伝えるのをためらってしまうことが、問題の長期化に繋がることがあります。
仲介会社が入っていれば、第三者的な立場で冷静に調整ができるため、結果としてお互いの関係も良好に保ちやすくなります。
結論：契約書の作成だけでもプロに依頼すべき
直接契約には確かに「初期費用が安い」「手続きがシンプル」といった魅力があります。
しかし、事業用物件の場合は賃貸期間が長期にわたることも多く、物件の使い方や近隣との関係、将来的な契約終了時のことまで見据えた契約が必要になります。
トラブルは契約の時点では起こりません。起こるのは「契約の後」です。
だからこそ、私はお伝えしたいのです。
「契約書の作成だけでも、必ず不動産の専門家に相談してください」
不動産会社は仲介手数料をいただくことになりますが、その分、法的に問題のない契約書を作成し、入居後も貸主・借主双方の調整役としてサポートできます。これは「安心を買う費用」だと考えてください。
エンラージ株式会社では、直接契約を希望される方にも「契約書作成のみ」のご相談を承っています。
「最初は自分たちで進めたいけど、契約だけはちゃんとしたい」そんなニーズにも柔軟に対応していますので、ぜひお気軽にご相談ください。
不動産契約の契約書作成は以上の点からとても重要ものです。
安心して事業に集中できる環境をつくるために、安心して賃貸経営するために、契約書類作成は専門家へのご相談をおすすめ致します。
エンラージ株式会社は、枚方・寝屋川・交野を中心に、皆さまの事業の成功を陰ながら支えるパートナーであり続けます。
いつでもお気軽にご相談くださいませ。
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