「家の場所も分かっているし、自分名義だから大丈夫」と思われるかもしれません。

しかし、実際に不動産を売却することになったとき、昔の書類が重要になることがあります。

たとえば、

• 購入したときの売買契約書
• 建築確認に関する書類
• 建物の図面
• 測量図や境界に関する書類
• リフォームや増改築をしたときの資料

などです。

こうした書類が残っていると、売却するときに物件の内容を確認しやすくなります。

特に大切なのが「購入したときの金額が分かる資料」

もう一つ、不動産を売却するときに重要になるのが税金です。

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

その計算をする際に重要になるのが、**「その不動産をいくらで取得したのか」**という記録です。

ところが、何十年も前に購入した自宅では、売買契約書などが見つからないことが珍しくありません。

取得費が分からない場合には、一定のルールにより売却代金の5％を概算取得費として計算する方法があります。そのため、本当は購入価格のほうが高く、実質的には利益が出ていなかったとしても、それを証明できる資料がないことで税負担が大きくなる可能性があります。

もちろん、売買契約書がないからといって必ず税金を払わなければならないわけではなく、ほかの資料から取得費を確認できる場合もあります。

それでも、昔の売買契約書を残しておくことには大きな意味があります。

これは私自身、不動産の売却に携わる中で何度も感じてきたことです。

親に「財産はいくらあるの？」とは聞きにくい

相続について考えるとき、子どもの側から親に、

「どんな財産を持っているの？」

「預金はいくらあるの？」

「株は持っているの？」

と聞くのは、なかなか難しいものだと思います。

親が元気であればあるほど、「まだそんな話をしなくてもいい」と感じるご家庭もあるでしょう。

だからこそ、私は子どもから聞き出すことだけが相続準備ではないと思っています。

この記事をご覧になっている不動産所有者の方には、ご自身の意思がはっきりしているうちに、まず自分が持っている資産を書き出してみていただきたいと思います。

誰に何を相続させるかを、今すぐ決める必要はありません。

まずは、「自分には何があるのか」を整理することから始める。

それだけでも大きな一歩ではないでしょうか。

不動産だけでなく預貯金や株式についても

資産の棚卸しは不動産だけではありません。

銀行口座についても、一つだけではなく複数の金融機関に口座を持っている方は多いと思います。

どこの銀行に口座があるのか。

通帳やキャッシュカードはどこにあるのか。

届出印など必要なものはどこに保管しているのか。

こうした情報についても、分かるように整理しておくことが大切です。

また最近では、株式などの金融資産も電子化されており、昔のように株券を探せば分かるというものではありません。

そのため、少なくとも**「どこの証券会社に口座があるのか」**が家族に分かるようにしておくことも重要です。

なお、インターネットバンキングや証券会社のID・パスワードそのものを誰でも見られる場所に書き残すことにはセキュリティ上の問題があります。

「利用している金融機関・証券会社の一覧」と「重要な情報をどのように管理しているのか」を、家族が必要なときに確認できる形にしておくのがよいでしょう。

最初にすることは「分け方」ではなく「棚卸し」

相続というと、

「誰に何を残すのか」

「兄弟でどう分けるのか」

という話から考えてしまいがちです。

しかし、その前にやるべきことがあります。

そもそも自分は何を持っているのか。

実家や土地は誰の名義なのか。

購入したときの契約書は残っているのか。

銀行口座はどこにあるのか。

証券会社はどこを利用しているのか。

まずは、それらを書き出してみる。

私は不動産の仕事を通じて、元気なうちにしておく資産の棚卸しも、家族にできる大切な準備の一つではないかと感じています。

「できるだけ高く売りたい」

というご希望です。

もちろん、大切な不動産ですから少しでも高く売りたいと思うのは当然です。

しかし、不動産は高い価格で募集すれば、その分高く売れるというものでもありません。

今回は、不動産会社がどのように査定価格を考えているのか、そして当社が売出価格をどのように考えているのかについてお話ししたいと思います。

不動産の査定価格はどうやって決めるのか

不動産の価格を査定するとき、一つの数字だけを見て価格を決めるわけではありません。

土地であれば、まず参考になるものの一つが「路線価」です。

路線価とは、道路ごとに設定されている1㎡あたりの土地価格で、主に相続税や贈与税を計算する際の土地評価に使用されています。

そのほか、固定資産税評価額、周辺の土地価格、建物がある場合には建築費や現在の建物の状態など、さまざまな要素を確認します。

そして、私が特に重要だと考えているのが実際の成約事例です。

不動産会社では、過去にどのような物件が、どのくらいの価格で成約したのかという取引情報を確認することができます。

「いくらで売りに出ていたか」ではなく、実際に「いくらで売れたのか」。

ここは非常に重要です。

こうした複数の指標を確認しながら、現在の市場であればどのくらいの価格が妥当なのかを判断して査定価格をご提示します。

査定価格に「期待値＋α」を考える

ただし、私は査定価格そのままで売り出すことだけが正解だとも思っていません。

不動産には、一つとして同じものがないからです。

例えば、

「子どもをこの学区に通わせたい」

「両親の家の近くに住みたい」

「ずっとこの地域だけで土地を探している」

「この駅から徒歩圏内でどうしても家を建てたい」

という方がいるかもしれません。

一般的な市場では3,000万円程度と査定される不動産でも、その場所をピンポイントで探している方にとっては、もう少し高い価値を感じてもらえる可能性があります。

そこで当社では、客観的な査定価格を基本としながら、物件の特徴や地域の需要などを考えて、**「期待値としての＋α」**を持たせた売出価格を検討することも一つの方法だと考えています。

ただし、これは根拠なく高い価格を設定するという意味ではありません。

高すぎる価格は、逆に売却を難しくすることも

相場から大きく離れた価格で売り出してしまうと、購入を検討している方は、

「もう少し価格が下がるまで待とう」

と考えるかもしれません。

これは購入希望者だけではありません。

物件をお客様に紹介する不動産会社も、

「この価格では少し紹介しにくい」

「価格が下がってからお客様に提案しよう」

と様子を見る可能性があります。

その結果、3か月、半年と物件が市場に残り続けます。

そして価格を少しずつ下げ、最終的に当初の査定価格付近まで戻ってきたところで、ようやく問い合わせが増える。

そうなるのであれば、最初から適正な査定価格、あるいはそこに適度な「期待値＋α」を加えた価格でスタートした方が、結果として良かったということもあります。

長期間売れずに掲載され続けることで、

「ずっと売れていない物件だな」

「何か理由があるのでは？」

と思われてしまうことも避けたいところです。

1か月経ったら「価格」だけでなく「販売活動」も検証する

不動産の媒介契約は一般的に3か月を一区切りとして考えます。

当社としても、その期間の中で成約につなげたいと考えています。

そのため、売り出して1か月程度経過しても反響が弱い場合には、価格の見直しについて売主様と相談することがあります。

しかし、ここで大切なのは、

「売れないから値段を下げましょう」

だけではいけないということです。

売主様からすれば、

「本当に価格が原因なの？」

「ちゃんと広告してくれているの？」

「まだ購入希望者を見つけきれていないだけでは？」

と思われるのは当然です。

実際、売主様自身が不動産会社のホームページや各ポータルサイトを検索し、「自分の物件が掲載されていない」とご指摘いただくこともあります。

だからこそ、価格を見直す前に、不動産会社側も十分な販売活動を行ったのかを検証する必要があると私は考えています。

当社は「抱える」より「広く流通させる」

そこで当社が大切にしたいのが、物件情報をできるだけ広く流通させることです。

仲介会社にとっては、自社で買主様まで見つけることができれば、売主様・買主様双方から仲介手数料をいただける、いわゆる「両手仲介」になる場合があります。

しかし、売主様にとって一番大切なのは、不動産会社が両手仲介をすることではありません。

大切な不動産が、納得できる条件で、できるだけ早く成約すること。

当社はそこを優先したいと考えています。

そのため、自社だけで購入希望者を探すことにこだわるのではなく、物件によっては他の不動産会社にも広告掲載を可能とし、幅広く情報を発信していく。

多くの不動産会社に物件を知っていただき、その先にいる多くの購入希望者にも物件情報を届けてもらう。

そうして十分な販売活動を行ったうえで市場の反応を確認し、必要であれば売主様と価格について改めて相談する。

「高く売りたい」という売主様の気持ちを大切にしながら、物件を市場に止めず、しっかり流通させる。

当社では、査定価格の根拠をきちんとご説明し、「期待値＋α」も含めた売出価格を一緒に考えながら、広く広告・流通を行うことで、多くの方に物件情報をご覧いただき、早期成約につなげていきたいと考えています。

不動産売却は、「いくらで出すか」だけではありません。

どの価格で、どのように市場へ届け、どのタイミングで次の一手を打つのか。

そこまで考えることが、不動産会社の大切な仕事だと思っています。

また、ご実家が遠方にあり、「いつか整理すればいい」と考えたまま、長年そのままになっている方も少なくありません。

しかし、空き家を放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。

建物は「人が住むことで長持ちする」

私は建物は、人が住んでいるからこそ長持ちするものだと考えています。

人が住まなくなると換気の機会が減り、湿気がたまりやすくなります。また、水道を使わなくなることで排水管の水がなくなり、害虫が発生する原因になることもあります。

さらに、ベランダに落ち葉がたまり排水口が詰まると、大雨の際に雨水があふれ、雨漏りにつながるケースもあります。

庭の草木を放置すると雑草や樹木が伸び、近隣の方へご迷惑をお掛けし、苦情につながることもあります。

空き家にするなら方向性を決めることが大切です

もし今後も所有し続けるのであれば、

• 賃貸として活用する
• 定期的に利用する
• 別荘のように維持管理する

など、建物を活かす方法を考えることをおすすめします。

一方で、その予定がないのであれば、一度資産価値を確認し、「売却する」「所有し続ける」の方向性を早めに決めておくことも大切です。

一番大切なのは「所有者の意思」です

親御様が所有されている場合は、

「この家をどうしたいのか」

というお気持ちを元気なうちに確認しておくことが重要です。

売却したいのか、お子様へ残したいのか、それとも賃貸として活用したいのか。

ご家族で話し合いにくい内容かもしれませんが、後になって困らないためにも、一度話し合う機会を持つことをおすすめします。

特に、認知症などにより判断能力が低下すると、不動産の売却や活用が難しくなる場合があります。

私が実際に見た大変だった相続

以前、お客様からご相談いただいた案件で、とても印象に残っているケースがあります。

土地の名義がすでに亡くなられた方のままになっており、そのまま何年も放置されていました。

本来であれば4人の相続人で手続きができたはずでしたが、年月が経ったことで相続人がさらに増え、お子様の世代まで相続が発生していました。

その結果、一人ひとりに連絡を取り、相続するのか、相続放棄をするのか、それぞれのお考えを確認しながら手続きを進める必要がありました。

弁護士などの専門家へ依頼することになれば、その分の費用も発生します。

このようなケースを見るたびに、「もっと早く動いていれば…」と感じます。

地元の不動産会社へ相談するという選択

空き家について相談する場合、大手不動産会社へ相談するのも一つの方法です。

ただ、私は地域の事情をよく知る地元の不動産会社へ相談することも大切だと考えています。

また、一社だけでは不安という場合には、セカンドオピニオンとして別の不動産会社へ相談してみることもおすすめです。

エンラージ株式会社でも、そのようなご相談を歓迎しております。

「売却するかどうか決めていない。」

「まずは今の価値だけ知りたい。」

そのような段階でも構いません。

地域密着だからこそ、一緒に最適な方法を考えさせていただきます。

たかにゃんからの一言

空き家は、「まだ大丈夫」と思っているうちに時間だけが過ぎてしまうことがあります。

売却することが目的ではありません。

ご本人やご家族が将来困らないために、早めに方向性を考えておくことが大切だと私は考えています。

「何から始めればいいか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。

お子様はすでに結婚して別の場所で生活されていることが多く、ご実家を利用する方がいなくなり、そのまま空き家になってしまうケースが少なくありません。

このようなとき、まず確認していただきたいのが、ご自身の資産全体です。

実家だけではなく、預貯金なども含めてどのくらいの資産があり、将来的に相続税の対象となる可能性があるのかを一度整理しておくことをおすすめします。

そして、私が一番大切だと考えているのは、ご本人の意思がはっきりしているうちに方向性を決めておくことです。

認知症などにより判断能力が低下すると、不動産を売却するための手続きが難しくなる場合があります。そのため、「この家は売却したい」「子どもに残したい」「賃貸として活用したい」など、ご自身の考えを元気なうちに整理しておくことが大切です。

また、ご家族で話し合う機会は意外と少ないものです。しかし、施設への入居は、ご家族で今後について話し合う良いきっかけにもなります。

さらに、お子様同士の関係性も確認しておきたいポイントです。

兄弟姉妹の仲が良くない場合には、将来の相続トラブルを防ぐためにも、遺言書を作成したり、生前に資産を整理したりすることも有効な選択肢になります。

私は不動産会社として日々ご相談をお受けしていますが、本音を言えば「もっと早くご相談いただければ、売却以外の選択肢も一緒に考えられたのに」と思うことが何度もあります。

売却することが目的ではありません。

ご本人とご家族が安心して将来を迎えられるよう、一緒に最適な方法を考えることが何より大切だと考えています。

エンラージ株式会社では、枚方市・寝屋川市・交野市・八幡市を中心に、不動産売却や相続、空き家に関するご相談を承っております。

「まだ何も決まっていない」という段階でも構いません。お気軽にご相談ください。

たかにゃんからの一言

不動産会社へ相談するのは、意外とハードルが高いものです。

「どんな会社なんだろう」「相談したら無理に売却を勧められないかな」と、不安に感じる方も多いと思います。

エンラージ株式会社は、枚方市を中心とした地域密着の不動産会社です。

私たちは、売却ありきではなく、お客様にとって何が一番良い選択なのかを一緒に考えることを大切にしています。

「まだ何も決まっていない」「まずは話だけ聞いてみたい」という段階でも大歓迎です。

どうぞお気軽にお電話・ご相談ください。

― たかにゃん × 助手アンリの対話 ―

はじめに

たかにゃん。

こんにちは！枚方市で不動産業をしております、たかにゃんです。

このブログでは、

「売る・売らない」を急がず、

一緒に考えるための“やさしい不動産の話”をお届けしています。

今回も、助手アンリと一緒に、

「家を売ろうかな…」と思い始めたときの気持ちについて、

お話ししていきたいと思います。

アンリ。

たかにゃんさん、今日は「売却」についてお伺いしたいと思います。

最近、

「家を売ったほうがいいのかな…」

と感じ始める方が増えているように思うのですが、

実際には、どんなきっかけでそう思われる方が多いのでしょうか。

たかにゃん。

そうですね…。

多いのは、

✔ 階段の上り下りがつらくなってきた

✔ 掃除や管理が大変に感じるようになった

✔ 子どもが独立して、家が広すぎると感じるようになった

✔ 先のことを考えるようになった

こういった、**日常の中の“小さな変化”**がきっかけになることが多いですね。

「売らなければならない」というより、

「このままでいいのかな」と感じ始めた瞬間

そこがスタートになることが多いです。

アンリ。

なるほど…。

そういうとき、

「よし、売ろう！」

とすぐ決断される方は、実際には少ないのでしょうか。

たかにゃん。

ほとんどいらっしゃいませんね。

むしろ多いのは、

「売るかどうか、まだ決められない」

という方です。

・売ったほうがいい気もする

・でも、まだ住めそうな気もする

・子どもにも相談したほうがいいのかな

・何から考えればいいのかわからない

こうした気持ちが入り混じっている方が、とても多いです。

アンリ。

その段階で、不動産屋に相談するのは、、

「まだ早いかな…」と感じる方も多そうですね。

たかにゃん。

そうですね。でも私は、**むしろ“その段階こそ相談してほしい”**と思っています。

なぜなら、

「売る」と決めてから相談すると、

選択肢がかなり狭くなってしまうことが多いからです。

まだ決めていないからこそ、

✔ 売る

✔ 持ち続ける

✔ 貸す

✔ 子どもに引き継ぐ

✔ 住み替える

こうした選択肢を、一緒に冷静に考えることができるんですね。

アンリ。

なるほど…。

では、「売ろうかな」と思ったときに、

いちばん最初にしてほしいことは、何でしょうか。

たかにゃん。

はい、それはとてもシンプルで、、

「いまの気持ちを、そのまま誰かに話してみること」

です。

・まだ決めていない

・なんとなく不安

・将来が少し気になっている

そういう“ふわっとした状態”で構いません。

「売りたい」ではなく

「ちょっと気になっている」

その気持ちからでいいんです。

アンリ。

売ると決めていなくても、話していいのですね。

もちろんです！

むしろ、

「売る前提でない相談」こそ、大切にしたい

と私は思っています。

「売るかどうかを決める前に、話す」

これが、後悔しないためのいちばんの近道だと感じています。

アンリ。

そのお話を聞いて、少し気持ちが軽くなる方も多そうですね。

たかにゃん。

そうだと嬉しいですね！

家のことは、

✔ お金の話

✔ 家族の話

✔ 人生の話

がすべて重なっています。

だからこそ、

“急がず、押されず、納得して決める”

そのための時間を、一緒につくれたらと思っています。

最後に（読者の方へ）

たかにゃん。

「売ろうかな」と思ったとき、、

いちばん最初にしてほしいことは、

**“決めること”ではなく、“話してみること”**です。

売る・売らないは、そのあとで大丈夫です。

どうぞ、

ゆっくり一緒に考えていきましょう。