正式には**「空き家流通促進税」**と呼ばれるもので、2026年7月に条例が可決され、今後必要な手続きを経て、2029年度からの課税開始を目指しています。

では、なぜ寝屋川市がこのような制度を導入するのでしょうか。

そして気になるのが、

「そもそも、どこからが空き家なの？」

という問題です。

今回は枚方市・寝屋川市を中心に不動産業に携わる立場から、できるだけわかりやすく考えてみたいと思います。

「空き家税」は何のための税金？

空き家流通促進税の目的は、単純に税収を増やすことではありません。

寝屋川市には、誰も住んでおらず、売却や賃貸にも出されないままになっている住宅があります。

一方で寝屋川市は、新しく住宅地として開発できる土地にも限りがあります。

そこで、

「使っていない住宅をそのままにせず、売却したり、貸したり、活用したりして、市場に戻してもらおう」

というのが制度の大きな目的です。

空き家が市場に出れば、住宅を探している子育て世代などが購入できる可能性も高まります。

つまり、空き家を「眠っている不動産」から「使われる不動産」へ動かしていこうという政策です。

空き家になると、すぐに税金がかかるの？

ここは誤解しやすいところです。

例えば親御さんが亡くなり、実家が空き家になったとします。

その瞬間からすぐに空き家税が課税される、という単純な制度ではありません。

制度には一定の免除措置が設けられる予定で、相続が発生した場合や、売却・賃貸に向けて動き始めた場合などについても考慮されています。

制度の目的は、

「空き家になった人を罰すること」ではなく、「何年も何もせず放置される住宅を減らすこと」

と考えた方がわかりやすいと思います。

でも「空き家」の判断って難しくない？

私は不動産の仕事をしていて、ここが非常に気になるところです。

例えばこんな家はどうでしょうか。

・住民票は残っているけれど、実際にはほとんど住んでいない
・親が施設に入所して実家には誰も住んでいない
・相続した実家に月に1回程度、掃除に行っている
・遠方に住んでいるが、年に数回帰省して使っている
・将来は子どもが住む予定なので、そのまま置いている
・売りたい気持ちはあるが、まだ不動産会社には依頼していない
・売却中ではあるものの、なかなか売れず長期間空いている

「これは空き家です」と一律に線を引くのは、実際には簡単ではありません。

重要なのは、住民票があるかどうかだけではなく、実際にその住宅がどのように利用されているのかという点になると考えられます。

今後、具体的な運用基準がどのようになるのかは確認していく必要があります。

売りに出せば空き家税はかからない？

これも重要なポイントです。

空き家流通促進税という名前のとおり、この制度は住宅を市場へ流通させることを目的としています。

そのため、一定の条件を満たして売却や賃貸の募集を始めた住宅については、課税免除となる仕組みが設けられる予定です。

ただし、

「とりあえず売りに出しておけば永久に課税されない」

ということではありません。

募集開始から一定期間という考え方が設けられているため、制度が実際に開始されるまでに最終的な運用を確認しておく必要があります。

空き家税はいくらくらい？

2026年7月に可決された条例では、土地・家屋について固定資産税を基準として、35％相当を追加で負担する制度と報じられています。

仮に対象となる固定資産税が年間10万円なら、単純なイメージでは約3万5,000円の負担増です。

毎年発生すると考えれば、決して無視できる金額ではありません。

ただし実際の税額については土地・建物それぞれの計算方法がありますので、単純に現在支払っている固定資産税総額へ35％を掛ければよいとは限りません。

「とりあえず実家を置いておく」が難しくなる時代へ

私は、この制度で最も大きく変わるのはここだと思います。

相続のご相談を受けていると、

「急いで売る必要もないから、とりあえずそのままにしておこう」

という選択をされる方もいらっしゃいます。

もちろん、思い出のある実家です。

すぐに売却を決断できない気持ちも当然だと思います。

しかし空き家であっても、

固定資産税がかかります。

建物の管理も必要です。

庭木や雑草の手入れも必要です。

建物が傷めば修繕費も必要になります。

そして今後、寝屋川市では条件によって空き家流通促進税が加わる可能性があります。

つまりこれからは、

「使わない家を所有し続けることにもコストがかかる」

ということを、今まで以上に意識する必要があるのではないでしょうか。

大切なのは「すぐ売る」ことではなく「方向を決める」こと

私自身は、空き家になったからといって、すぐに売却することが正解だとは思っていません。

大切なのは、

①自分や家族が使う
②賃貸として貸す
③売却する
④建物を解体して土地を活用する
⑤一定期間保有する

など、その不動産をこれからどうするのかを家族で考えておくことです。

一番避けたいのは、

「何となくそのまま」

の状態が何年も続いてしまうことではないでしょうか。

特に相続した不動産の場合、時間が経つほど相続人が増えたり、建物が老朽化したり、家財道具の処分が難しくなったりすることもあります。

空き家になる「前」に家族で話してみませんか？

今回の寝屋川市の空き家流通促進税について考えてみると、私は「空き家になってから考える」のでは少し遅い場合もあると思っています。

例えば親御さんが高齢になったとき。

「もし施設に入ることになったら、この家はどうする？」

「将来、誰か住む？」

「誰も住まないなら貸す？売る？」

そんな話を家族で一度しておくだけでも違います。

売却すると決める必要はありません。

まず不動産の状況を知っておくこと。

土地・建物の名義は誰なのか。

住宅ローンや抵当権は残っていないか。

境界はどうなっているか。

いくらくらいで売却できそうなのか。

貸すことはできるのか。

こうしたことを事前に整理しておけば、実際に相続や施設入所などが発生したときにも慌てずに済みます。

最後に

寝屋川市の空き家流通促進税は、単なる「空き家への増税」と考えるより、

「使われていない住宅を、もう一度地域で活用していこう」

という制度として捉えた方が本来の目的に近いと思います。

一方で、「どこからを空き家と判断するのか」「売却活動中ならどうなるのか」など、所有者にとって気になる点もあります。

2029年度の課税開始に向け、今後の具体的な運用については引き続き確認していく必要があります。

エンラージ株式会社では、枚方市・寝屋川市を中心に、不動産の売却・相続・空き家についてのご相談を承っています。

「今すぐ売りたい」という方だけでなく、

「親の家を将来どうすればいいのかわからない」
「相続した実家をとりあえずそのままにしている」
「売るか貸すか迷っている」

という段階でも大丈夫です。

まずは現在の不動産の状況を整理するところから、一緒に考えていければと思います。

「家の場所も分かっているし、自分名義だから大丈夫」と思われるかもしれません。

しかし、実際に不動産を売却することになったとき、昔の書類が重要になることがあります。

たとえば、

• 購入したときの売買契約書
• 建築確認に関する書類
• 建物の図面
• 測量図や境界に関する書類
• リフォームや増改築をしたときの資料

などです。

こうした書類が残っていると、売却するときに物件の内容を確認しやすくなります。

特に大切なのが「購入したときの金額が分かる資料」

もう一つ、不動産を売却するときに重要になるのが税金です。

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して税金がかかることがあります。

その計算をする際に重要になるのが、**「その不動産をいくらで取得したのか」**という記録です。

ところが、何十年も前に購入した自宅では、売買契約書などが見つからないことが珍しくありません。

取得費が分からない場合には、一定のルールにより売却代金の5％を概算取得費として計算する方法があります。そのため、本当は購入価格のほうが高く、実質的には利益が出ていなかったとしても、それを証明できる資料がないことで税負担が大きくなる可能性があります。

もちろん、売買契約書がないからといって必ず税金を払わなければならないわけではなく、ほかの資料から取得費を確認できる場合もあります。

それでも、昔の売買契約書を残しておくことには大きな意味があります。

これは私自身、不動産の売却に携わる中で何度も感じてきたことです。

親に「財産はいくらあるの？」とは聞きにくい

相続について考えるとき、子どもの側から親に、

「どんな財産を持っているの？」

「預金はいくらあるの？」

「株は持っているの？」

と聞くのは、なかなか難しいものだと思います。

親が元気であればあるほど、「まだそんな話をしなくてもいい」と感じるご家庭もあるでしょう。

だからこそ、私は子どもから聞き出すことだけが相続準備ではないと思っています。

この記事をご覧になっている不動産所有者の方には、ご自身の意思がはっきりしているうちに、まず自分が持っている資産を書き出してみていただきたいと思います。

誰に何を相続させるかを、今すぐ決める必要はありません。

まずは、「自分には何があるのか」を整理することから始める。

それだけでも大きな一歩ではないでしょうか。

不動産だけでなく預貯金や株式についても

資産の棚卸しは不動産だけではありません。

銀行口座についても、一つだけではなく複数の金融機関に口座を持っている方は多いと思います。

どこの銀行に口座があるのか。

通帳やキャッシュカードはどこにあるのか。

届出印など必要なものはどこに保管しているのか。

こうした情報についても、分かるように整理しておくことが大切です。

また最近では、株式などの金融資産も電子化されており、昔のように株券を探せば分かるというものではありません。

そのため、少なくとも**「どこの証券会社に口座があるのか」**が家族に分かるようにしておくことも重要です。

なお、インターネットバンキングや証券会社のID・パスワードそのものを誰でも見られる場所に書き残すことにはセキュリティ上の問題があります。

「利用している金融機関・証券会社の一覧」と「重要な情報をどのように管理しているのか」を、家族が必要なときに確認できる形にしておくのがよいでしょう。

最初にすることは「分け方」ではなく「棚卸し」

相続というと、

「誰に何を残すのか」

「兄弟でどう分けるのか」

という話から考えてしまいがちです。

しかし、その前にやるべきことがあります。

そもそも自分は何を持っているのか。

実家や土地は誰の名義なのか。

購入したときの契約書は残っているのか。

銀行口座はどこにあるのか。

証券会社はどこを利用しているのか。

まずは、それらを書き出してみる。

私は不動産の仕事を通じて、元気なうちにしておく資産の棚卸しも、家族にできる大切な準備の一つではないかと感じています。

また、ご実家が遠方にあり、「いつか整理すればいい」と考えたまま、長年そのままになっている方も少なくありません。

しかし、空き家を放置すると、さまざまな問題が発生する可能性があります。

建物は「人が住むことで長持ちする」

私は建物は、人が住んでいるからこそ長持ちするものだと考えています。

人が住まなくなると換気の機会が減り、湿気がたまりやすくなります。また、水道を使わなくなることで排水管の水がなくなり、害虫が発生する原因になることもあります。

さらに、ベランダに落ち葉がたまり排水口が詰まると、大雨の際に雨水があふれ、雨漏りにつながるケースもあります。

庭の草木を放置すると雑草や樹木が伸び、近隣の方へご迷惑をお掛けし、苦情につながることもあります。

空き家にするなら方向性を決めることが大切です

もし今後も所有し続けるのであれば、

• 賃貸として活用する
• 定期的に利用する
• 別荘のように維持管理する

など、建物を活かす方法を考えることをおすすめします。

一方で、その予定がないのであれば、一度資産価値を確認し、「売却する」「所有し続ける」の方向性を早めに決めておくことも大切です。

一番大切なのは「所有者の意思」です

親御様が所有されている場合は、

「この家をどうしたいのか」

というお気持ちを元気なうちに確認しておくことが重要です。

売却したいのか、お子様へ残したいのか、それとも賃貸として活用したいのか。

ご家族で話し合いにくい内容かもしれませんが、後になって困らないためにも、一度話し合う機会を持つことをおすすめします。

特に、認知症などにより判断能力が低下すると、不動産の売却や活用が難しくなる場合があります。

私が実際に見た大変だった相続

以前、お客様からご相談いただいた案件で、とても印象に残っているケースがあります。

土地の名義がすでに亡くなられた方のままになっており、そのまま何年も放置されていました。

本来であれば4人の相続人で手続きができたはずでしたが、年月が経ったことで相続人がさらに増え、お子様の世代まで相続が発生していました。

その結果、一人ひとりに連絡を取り、相続するのか、相続放棄をするのか、それぞれのお考えを確認しながら手続きを進める必要がありました。

弁護士などの専門家へ依頼することになれば、その分の費用も発生します。

このようなケースを見るたびに、「もっと早く動いていれば…」と感じます。

地元の不動産会社へ相談するという選択

空き家について相談する場合、大手不動産会社へ相談するのも一つの方法です。

ただ、私は地域の事情をよく知る地元の不動産会社へ相談することも大切だと考えています。

また、一社だけでは不安という場合には、セカンドオピニオンとして別の不動産会社へ相談してみることもおすすめです。

エンラージ株式会社でも、そのようなご相談を歓迎しております。

「売却するかどうか決めていない。」

「まずは今の価値だけ知りたい。」

そのような段階でも構いません。

地域密着だからこそ、一緒に最適な方法を考えさせていただきます。

たかにゃんからの一言

空き家は、「まだ大丈夫」と思っているうちに時間だけが過ぎてしまうことがあります。

売却することが目的ではありません。

ご本人やご家族が将来困らないために、早めに方向性を考えておくことが大切だと私は考えています。

「何から始めればいいか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。

はじめに 〜このブログについて〜

たかにゃん。

みなさんこんにちは！枚方市で不動産業を営んでおります「たかにゃん」と申します。

このブログでは、

高齢の方や、そのご家族が“家のこと”で迷ったときに、少し心が軽くなるような話を、

できるだけやさしく、わかりやすくお届けしていきたいと思っています。

「売る」「売らない」を急がせることなく、

一緒に考える場所として、このブログを育てていけたら嬉しいです。

そして、このブログには、もう一人、私の“助手”が登場します。

アンリ。

みなさん、はじめまして！たかにゃんの助手をしております、アンリと申します。

私は、

「読者の方の代わりに質問する役」

「素朴な疑問を投げかける役」

として、このブログに登場します。

専門家ではありませんので、

「それはどういう意味なのでしょうか」

「もう少し、わかりやすく教えていただけますか」

といった視点で、たかにゃんに問いかけていきます。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

アンリ。

たかにゃんさん、今日は少しお伺いしたいことがあります！

最近、枚方市では高齢の方の割合が今後ますます増えていくと聞くようになりました。

助手として、お客様に質問されたときに、きちんとお答えできるようにしておきたいと思いまして…。

不動産屋として、そして枚方で長く仕事をされている立場から、この変化をどのように感じておられますか。

たかにゃん。

とても大切な視点だと思います。

実際に枚方では、高齢の方が増えてきていることを、日々の仕事の中でも強く感じています。

管理している物件やご相談の中でも、

「ご主人が亡くなられて、奥様おひとりになった」

「長年住んできたけれど、そろそろ広すぎて…」

そういったお話を伺う機会が、少しずつ増えてきました。

数字だけでなく、

“町の空気として変わってきている”

そんな実感がありますね。

アンリ。

なるほど…。

そうしますと、高齢の方から「家のこと、どうしたらよいのでしょう」と相談されることも、今後さらに増えてきそうですね。

ただ正直なところ、

「売らなければならない」

「今すぐ決めなければならない」

という話になると、不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

たかにゃん。

おっしゃる通りです。

実は多くの方は、

「売りたい」というよりも、

「どうしたらいいかわからない」

という状態で相談に来られます。

・売るべきなのか

・このまま住むべきなのか

・子どもに任せるべきなのか

誰もが“正解がわからない中”で、迷っておられるのが実情です。

たかにゃん。

だから私は、、

“売る前提”でお話をすることは、ほとんどありません。

アンリ。

不動産屋さんが「売る前提ではない」とおっしゃるのは、少し意外でした。

そのように考えるようになったのは、何かきっかけがあったのでしょうか。

たかにゃん。

はい、これまでたくさんのご相談を受けてきて思ったのは、、、

「売ること」よりも、「納得して決めること」の方が、ずっと大切だということでした。

無理に売ってしまった後で、

「本当はまだ住めたのでは」

「もう少し考えればよかった」

と後悔される方を、私は見たくないんですね。

ですから、

“売るかどうかを一緒に考える”ことが、私の仕事だと思っています。

アンリ。

“売るかどうかを一緒に考える”…それは、とても心強い言葉ですね。

では、たかにゃんさんが枚方の高齢の方に、まずお伝えしたいことがあるとしたら、どんなことでしょうか。

たかにゃん。

これだけはお伝えしたいと思っています。

「売る・売らないを決めなくても、相談してよいのですよ」

ということです。

“相談＝売却のスタート”

ではありません。

“相談＝一緒に考える時間”

だと、私は考えています。

枚方で長く住まれてきた方が、

これからも安心して暮らしていくために、

そのお手伝いができれば、とても嬉しいですね。

アンリ。

ありがとうございます。この記事を読まれて、、

「少し話を聞いてみようかな」

そう感じてくださる方がいらっしゃれば、それだけでも大きな意味がありますね。

たかにゃん。

そう思います！

これからこのブログでは、

・高齢の方の住まいのこと

・売却や相続の話

・迷っているときの考え方

などを、できるだけわかりやすく、やさしく書いていきたいと思っています。

難しい話も、なるべく噛み砕いてお伝えしますので、

たかにゃん。

気になることがあれば、どうぞゆっくり読んでみてください。

アンリ。

本日はありがとうございました！またいろいろと教えていただけますと幸いです！

たかにゃん。

こちらこそよろしくお願いいたします！

最後に（読者の方へ）

この記事を読んで、

「うちはどうなのだろう」

と少しでも思われた方は、

売る・売らないを決めなくても大丈夫です。

どうぞ、一緒にゆっくり考えていきましょう。

最後までご精読いただきありがとうございました。

〒573-1142 大阪府枚方市牧野下島町１３−１４

自慢のたこ焼きは「大きい」「たこも大きい」「さめてもおいしい」♪

でしたよ♪

皆様も是非～☆