たかにゃん。

今回のブログでは、枚方市・寝屋川市・交野市で賃貸物件を所有し、すでにどこかの不動産会社に管理を依頼されている家主様に向けて、「今一度、管理内容とその誠実さを見直していただきたい」というメッセージをお伝えしたいと思います。

管理会社に全てを任せて、本当に安心ですか？

たかにゃん。

長年同じ管理会社に任せていると、やり取りも少なくなり、気づけば「完全に丸投げ状態」になっていることはありませんか？

「長年付き合っているから」「地元の会社だから」「今さら変えるのも面倒」そんな理由で、不満や疑問を抱えたまま管理を続けている家主様を、私たちは多く見てきました。

しかし、今一度立ち止まって確認してほしいのです。

• 現在の管理業務はどこまで対応してくれているのか？
• それに対する費用は妥当か？
• 業務内容に対して、きちんと報告や説明があるか？

この確認を怠ると、思わぬ損失や信頼の低下に繋がることがあるのです。

実際にあった「誠実さに欠ける管理」の事例

ある家主様の事例をご紹介します。

その方は、長年ある管理会社に物件の管理を依頼していました。退去が発生した際には「立会い、原状回復工事、次の客付け」まで一括で任せていたとのことです。

ところが、その家主様は、

• 鍵を一度も預かったことがない
• 原状回復の完了報告をもらったことがない
• 退去時の立会いや、工事の写真、報告書なども一切受け取ったことがない

という状況だったのです。

それにもかかわらず、工事費用の請求書だけは毎回きっちり送られてきていました。

「見積通りに工事が行われたのか、本当に工事が必要だったのかも分からない」

このように感じて不安になった家主様が、私たちに相談に来られたのです。

調査を行ったところ、一部工事が不要であった可能性が高いことがわかり、結果として管理会社を見直すことになりました。

見積・報告・説明。すべてが家主様への誠実さ

私たちエンラージ株式会社では、家主様との信頼関係を最も大切にしています。そのために、次のような管理体制を整えています。

• 退去立会い時の写真報告：ビフォーアフターを必ず写真で残し、工事の必要性を明確に説明します。
• 原状回復の見積は複数業者から取得：無駄な出費を防ぎ、透明性を確保します。
• 作業後は必ず報告書を提出：工事内容、費用、施工写真を含む報告書を提出します。
• 鍵の返却・預かり管理の徹底：家主様が必要なタイミングで鍵を確認できるように管理します。

これらの基本的なことができていない管理会社は、信頼に値しないと考えています。

よくある管理トラブル事例

1. 家賃未納への対応が遅い：滞納発生後すぐに対応せず、家主様が気づいた時には回収困難に。
2. 共用部分の清掃が行き届いていない：見えない部分の手抜きが入居者の満足度低下を招く。
3. 設備故障への対応が遅い：入居者からのクレームがSNSで拡散されることも。
4. クレーム対応の報告がない：入居者からのトラブルにどう対応したかが不明で、家主様が不安になる。
5. 契約更新の手続き漏れ：管理会社の確認ミスで契約が自動更新されず、トラブルに発展。

「誠実さ」を求める方へ

私たちは、単に「管理をする会社」ではなく、「信頼を築く会社」でありたいと考えています。

家主様の立場に立ち、常に報告・連絡・相談を欠かさず行うことで、安心して物件を任せていただける環境を整えています。

現在の管理に少しでも不安や疑問を感じている方は、一度「管理業務の棚卸し」をしてみてください。

そのお手伝いを、私たちエンラージ株式会社が誠実にサポートいたします。

ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。

たかにゃん。

本日は、、、

「不動産会社を介さない、貸主と借主による直接契約」についてお話ししたいと思います。

不動産取引の現場に長年携わってきた私から見ると、この「直接契約」には確かにメリットがある反面、気をつけなければならない落とし穴もいくつか存在します。とくに事業用物件では、契約後に「こんなはずではなかった」と感じるケースが多く、注意が必要です。

直接契約のメリット

まずは、直接契約によるメリットについて見ていきましょう。

1. 仲介手数料が不要または安く済む

不動産会社を通さずに契約を行うことで、一般的にかかる「仲介手数料（家賃1ヶ月＋税相当）」を抑えることができます。

これは貸主・借主双方にとって金銭的なメリットとなり得ます。

たとえば、月額家賃が30万円の店舗であれば、仲介手数料だけで33万円（税別）かかります。それを節約できるのは魅力的ですよね。

2. 直接交渉ができる

不動産会社を介さないため、貸主と借主がダイレクトに話を進めることができます。

家賃交渉、契約期間、敷金の扱い、改装工事の内容など、柔軟にやりとりができるのは魅力の一つです。

実際、エンラージでも「知り合いを通じて直接借りたい」という相談は珍しくありません。

3. 余分な費用がかからない可能性がある

仲介会社を通す場合、賃貸保証会社の加入や指定の火災保険への加入が求められることが多いですが、直接契約であれば、貸主との話し合い次第で柔軟な対応が可能になります。

たとえば、すでに自社で総合保険に加入している場合、重複して火災保険に入らなくてもよいというケースもあります。

4. 火災保険の自由な選択

仲介会社を通すと、提携している火災保険会社を指定される場合が多く、選択肢が限られます。しかし、貸主と直接契約すれば、自社にとって最もコストパフォーマンスの良い保険を自由に選ぶことができます。

直接契約のデメリット

一見するとメリットの多い直接契約ですが、リスクやデメリットも存在します。

1. 契約書の作成に専門的知識が必要

直接契約の場合、契約書類を貸主か借主が用意することになります。

しかし、不動産契約書は「ただの書類」ではありません。物件の使い方、解約条件、原状回復のルール、トラブル時の対応、賃料の支払い条件など、細かい取り決めを法律に基づいて明記する必要があります。

この部分を曖昧なまま契約してしまうと、後々大きなトラブルを引き起こす原因になります。

特に定期借家契約や中途解約の条件など、事業用ならではの内容がきちんと盛り込まれていないケースが多く見受けられます。

2. トラブル時の責任の所在があいまいになる

契約書の不備や曖昧な取り決めが原因で、トラブル発生時に「どちらが悪いのか分からない」事態になることがあります。

たとえば、

• 「エアコンが壊れたけど修理はどちらが負担するのか」
• 「ゴミの出し方で近隣トラブルが発生したが、誰が対応すべきか」
  といったケースです。

このようなトラブル時、仲介会社が入っていれば間に入って調整したり、過去の契約書の履歴をもとに対応することが可能ですが、直接契約ではすべて当事者間で解決する必要があり、精神的な負担も大きくなります。

3. 言いたいことが言いづらい

これは意外と見落とされがちですが、借主が貸主に「ちょっと気になる点」を直接言いにくい、という声はとても多いです。

「天井から水漏れがあった」「隣のテナントとトラブルになっている」など、直接伝えるのをためらってしまうことが、問題の長期化に繋がることがあります。

仲介会社が入っていれば、第三者的な立場で冷静に調整ができるため、結果としてお互いの関係も良好に保ちやすくなります。

結論：契約書の作成だけでもプロに依頼すべき

直接契約には確かに「初期費用が安い」「手続きがシンプル」といった魅力があります。

しかし、事業用物件の場合は賃貸期間が長期にわたることも多く、物件の使い方や近隣との関係、将来的な契約終了時のことまで見据えた契約が必要になります。

トラブルは契約の時点では起こりません。起こるのは「契約の後」です。

だからこそ、私はお伝えしたいのです。

「契約書の作成だけでも、必ず不動産の専門家に相談してください」

不動産会社は仲介手数料をいただくことになりますが、その分、法的に問題のない契約書を作成し、入居後も貸主・借主双方の調整役としてサポートできます。これは「安心を買う費用」だと考えてください。

エンラージ株式会社では、直接契約を希望される方にも「契約書作成のみ」のご相談を承っています。

「最初は自分たちで進めたいけど、契約だけはちゃんとしたい」そんなニーズにも柔軟に対応していますので、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産契約の契約書作成は以上の点からとても重要ものです。

安心して事業に集中できる環境をつくるために、安心して賃貸経営するために、契約書類作成は専門家へのご相談をおすすめ致します。

エンラージ株式会社は、枚方・寝屋川・交野を中心に、皆さまの事業の成功を陰ながら支えるパートナーであり続けます。

いつでもお気軽にご相談くださいませ。

メーターが1つしかない物件での募集時ルールづくりの重要性

こんにちは。エンラージ株式会社の上領です。

今回は、事業用物件の管理や募集を行う中で、意外と見落とされがちな「水道代」の取り扱いについて取り上げたいと思います。

住宅物件と違って、事業用物件には業種ごとに水道の使用量が大きく異なるという特徴があります。例えば、飲食店、美容室、クリーニング店などは水を大量に使う一方で、事務所や倉庫はそれほど使わないという傾向があります。このような違いがあるため、水道代の負担方法をあらかじめ明確にしておかないと、入居後に「話が違う」「不公平だ」といったトラブルになる可能性があるのです。

水道代の負担方法の基本3パターン

まずは、水道代の管理方法として考えられる3つのパターンを整理しておきましょう。

1. 個別メーター方式

最もトラブルが少ないのが、各テナントに個別の水道メーターが設置されており、各入居者が水道事業者（主に行政）と直接契約して使用・支払いを行うパターンです。この場合、管理会社やオーナーが介在する必要がないため、非常にクリアで安心です。

2. 子メーター（サブメーター）方式

建物全体に引き込まれている水道メーターは1つであっても、各テナントごとに子メーターが設置されている場合です。この場合は、貸主もしくは管理会社が定期的に検針し、使用量に応じて入居者に請求を行います。

この方式では、水道料金の算出根拠が明確なため、トラブルは起きにくいといえます。ただし、検針作業や請求業務に手間がかかるため、管理会社の運用体制が重要になります。

3. 共通メーター方式（建物全体で1つ）

問題が起きやすいのがこのパターンです。建物に1つしか水道メーターがない場合、誰がどれだけ使用しているかを正確に把握することができません。

この場合、費用の按分方法について事前に取り決めをしておかないと、「なんでウチがこんなに払う必要があるの？」というクレームや不満が発生するリスクが高まります。

共通メーター方式でのトラブルを防ぐためには？

もしあなたの管理する物件、もしくはこれから募集をかけようとしている事業用物件が「共通メーター方式」である場合、以下のような工夫が必要です。

1. 募集段階で水道代のルールを明示しておく

とにかく大切なのは「事前の説明」です。

たとえば、

• 「水道代として月額一律10,000円をお支払いいただきます」
• 「業種によって変動があり、美容室は月額7,000円、事務所は月額3,000円とします」
• 「これまでの使用量平均に対して増加分を毎月実費請求します」

など、できるだけ明確に金額・根拠を記載し、募集資料や契約書にも記載することが重要です。

特に「増加分を実費請求する方式」を採用する場合は、テナント入居前の水道使用実績（月平均の使用量や金額）をきちんと開示しておく必要があります。あいまいなままだと、後々「前の月より高いのは自分のせいじゃない」といったトラブルになりかねません。

2. 業種別の基準を設ける

業種によって水道使用量はまったく異なります。そのため、業種別の目安金額を設定しておくと公平性を感じてもらいやすくなります。

例：

• 飲食店：月額10,000円
• 美容室：月額7,000円
• 事務所：月額3,000円

もちろん、これはあくまで一例であり、建物の規模や水道料金単価によって調整が必要です。

3. 入居後の使用実績をもとに調整する柔軟性

一定期間（例：3ヶ月間）入居後の水道料金の変化を観察し、その後で請求額を見直す方式も効果的です。最初から完全な正確性を求めるのは難しいため、「柔軟に調整可能である」という姿勢を持つことがトラブル回避に繋がります。

入居者にとっての“安心”を提供することが大切

共通メーター方式の物件は、貸主や管理会社が「公平性のあるルール」を設け、「透明性のある説明」をし、「適正な請求」をすることが求められます。

反対にこれらがなされていない場合、入居後に「話が違う」と言われ、信頼を失う結果になってしまいます。水道代は決して家賃に比べて高額ではないかもしれませんが、「誠実に対応しているか」が問われる部分なのです。

エンラージ株式会社では事業用物件の管理相談を承っております

私たちエンラージ株式会社では、大阪府枚方市を拠点に、事業用物件の管理や募集、リフォーム、売買仲介まで一貫してサポートしております。

特に今回のような「共通メーターの水道代」や「光熱費の負担方法」といった、物件特有の課題にも柔軟に対応し、入居者様・オーナー様双方にとって安心できる運用を心がけています。

「水道代の請求方法が不明確で不安だ」「入居者とトラブルになってしまった」「適正なルールを一緒に考えてほしい」など、お困りのことがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

国籍を理由に断ることはできない

まず大前提として、「外国人だから」という理由だけで入居を断ることは、法律上許されていません。住宅の貸し手には、国籍、人種、宗教などに関わらず、平等に取り扱う義務があります。これは「人権」に関わる問題であり、貸主の個人的な感情や偏見だけで入居を拒むことは、大きなトラブルに発展する可能性もあります。

とはいえ、すべてのオーナー様が心の底から納得して外国人入居を歓迎しているかというと、現実にはそうでもありません。そこには、過去のトラブル経験や、文化・習慣の違いによる不安があるのも事実です。

文化・習慣の違いでトラブルが起きることも

実際に当社でも、いくつかのトラブル事例を目にしてきました。たとえば、

• 単身用のワンルームマンションで、外国人の方がパートナーと一緒に2人で住んでいた

• ベランダでのバーベキューをして、近隣住民から苦情が入った

• 大勢でパーティーを開いて深夜まで騒音が続いた

といったケースです。

こうした問題の多くは、「悪意がある」というよりは、単に文化や生活習慣の違いからくるものであり、日本の集合住宅におけるルールやマナーを知らなかった、という場合がほとんどです。だからこそ、トラブルを未然に防ぐための仕組みづくりが必要なのです。

外国人入居は「避ける」ものではなく「活かす」もの

日本の人口は年々減少し、それに伴い空室率も高くなっています。空室を埋めるためのターゲットとして、外国人入居者は今後ますます重要な存在になるでしょう。特に技能実習生、留学生、外国人労働者の数は増加傾向にあり、ニーズは高まっています。

こうした背景からも、外国人を「リスク」として避けるのではなく、「機会」として捉え、対応力を高めることが、今後の賃貸経営のカギを握っているといえます。

エンラージ株式会社が取り組む独自の審査基準

当社では、外国人入居者を受け入れる際に、以下のような独自の審査基準を設けています。

1. 日本人の連帯保証人を必須とする

2. 日本語の読み書きがある程度できるかを確認する

3. 必ず家主または当社管理担当者が本人と面談する

この面談では、契約書の読み合わせや生活ルールの確認を丁寧に行います。ここで大切なのは、「外国人だから入居させない」ではなく、「日本の住宅ルールを理解し、守る意思があるか」を確認することです。

また、外国人の場合、予告なく帰国してしまうリスクもあるため、帰国時の対応についても事前に説明し、必要であれば雇用主に連絡が取れるようにしています。

法人契約という選択肢

外国人の方が就労ビザで来日している場合、勤務先の企業が法人契約を行うケースもあります。これは非常に有効な手段です。家賃の支払い責任が法人に移るため、滞納リスクが減り、帰国後の連絡手段も確保しやすくなります。

こうした法人契約の提案も、当社では積極的に行っています。

最終的には「貸主の方針」が重要

外国人に限らず、日本人であってもトラブルを起こす入居者は存在します。最近では、賃貸保証会社の審査に落ちても、他の保証会社を使って入居できるケースも増えており、誰でも受け入れるような賃貸物件もあるのが現実です。

つまり、最終的には「どのような入居者を受け入れるか」は、貸主様の方針によって決まります。リスクを最小限に抑え、安心して貸し出すためには、管理会社との連携とルール作りが欠かせません。

まとめ：ルールと連携で安心の賃貸経営を

外国人入居者の受け入れには確かに注意点がありますが、それは「拒否する理由」ではなく「改善すべき点」です。ルールを明確にし、入居前にしっかりと説明・面談を行うことで、多くのトラブルは未然に防げます。

エンラージ株式会社では、オーナー様との対話を大切にしながら、それぞれの物件に合った審査基準や管理体制を整えています。外国人の方にも安心して暮らしていただける住環境づくり、そしてオーナー様にとっても安心して賃貸経営ができるサポート体制を、今後も強化してまいります。

ご質問や管理のお困りごと、管理会社をお探しの方は、お気軽にエンラージ株式会社までご相談ください。私たちが親身に対応いたします。

1. はじめに

この提案書は、以下のようなお悩みをお持ちの不動産オーナー様に向けて作成しております：

• 自主管理が年々大変に感じる
• 現在の管理会社に不満がある
• 管理や客付けをもっと安心して任せたい

エンラージ株式会社は、地域密着・親切丁寧・安心安全を心がけ、
オーナー様の大切な資産の管理を全力でサポートいたします。

2. オーナー様が抱える主なご不安

• 家賃の振込確認や督促が手間…
• 入居者からの電話対応や、新規問い合わせが煩わしい…
• リフォームや設備の維持管理を安心して任せたい…
• 空室がなかなか埋まらない…
• 客付や維持管理、収益改善の提案が欲しい…
• 最近管理物件に行くのが難しくなってきた…

そのお悩み、エンラージ株式会社が解決いたします！！

3. エンラージが提供する主な業務内容

• 入居者対応全般（クレーム対応・電話窓口・入退去立会い）
• 建物・設備管理（修繕、リフォーム、清掃、各種点検の手配）
• 賃貸経営サポート（家賃管理・客付け・収益改善提案）

4. エンラージである必要性と使命

• 地域密着・少数精鋭で情報共有の漏れなし
• 担当者はずっと同じ、責任を持って対応
• 空室対策・賃料見直し・リフォーム提案など、提案型の管理
• 入居審査は徹底して行います（無理な客付けはしません）

単なる代行業者ではなく、「オーナー様の右腕」として動きます。

5. 管理プランと料金

■ 管理プラン一覧

※空室期間中は管理料は発生しません
※内装工事も当社で請負可能。一元管理が可能です

顧客様のニーズをヒアリングさせていただき、上記に併せて業務をさせていただきます。

■ 含まれるサービス内容（チェック形式）

• 家賃集金・督促
• 入居者からのクレーム対応
• 修繕・リフォームの手配
• 募集・広告・内見対応および他不動産会社への斡旋
• 毎月の管理収支報告書を送付
• 収益改善のための定期アドバイス

そのほか、ご要望お聞かせください！！

6. 管理実績のご紹介

現在管理中の代表的な物件：

• ハイムメルシ幸（大阪府茨木市）
• K’s Garden（京都府宇治市）
• Nouvelle vie（京都府京田辺市）
• 多田ハイツ（枚方市養父丘）
• 須山町シャッター付ガレージ（枚方市須山町）
• 宮之阪シャッター付ガレージ（枚方市宮之阪）
• さつき丘コーポ（枚方市山之上）
• さつき丘駐車場（枚方市山之上）

※管理棟数・戸数・駐車場件数は資料末尾または口頭にてご説明可能です。

7. 代表ごあいさつ・会社概要・経営理念

■ 代表ごあいさつ

上領 貴文（かみりょう たかふみ）
山口県長門市仙崎出身、1982年生まれ。今年43歳。
中学は野球部、高校はラグビー部、関西外国語大学進学を機に枚方へ。
趣味：英語（TOEIC610点）・中国語、ギター（歴3年）、弾丸旅行、山登り
不動産業界歴18年、開業して13期目になります。

エンラージ株式会社と上領貴文としての使命を、常に問い続けて行動します。

■ 会社概要

■ 経営理念

私たちは与えてくださるご縁を大切にし、
携わる全ての人が幸せになる会社を目指します。

8. お問い合わせ・ご相談方法

• 電話： 072-843-4150（受付時間 10:00〜19:00／水曜・日曜定休）
• ご来店： ご予約制／大阪府枚方市伊加賀本町10-8（京阪本線「枚方公園駅」徒歩6分）
• 出張相談： ご希望の場所・日時に無料で訪問いたします
• メール： info@en-large.co.jp
• LINE： QRコードをご利用ください

9. おわりに

「管理の手間を減らしたい」
「もっと安心できるパートナーがほしい」
そんなとき、地域密着・親切丁寧・安心安全を心がけるエンラージ株式会社が、
オーナー様の大切な資産を守る力になります。

どうぞお気軽にご相談ください。

はじめに

賃貸物件において、早期に入居者を見つけるためには「第一印象」が何よりも重要です。お客様が初めて室内に足を踏み入れた瞬間の「空気感」や「清潔感」は、写真や間取り図以上にインパクトを与え、記憶に残ります。

実際に物件をご案内していると、「ここ、なんだか雰囲気がいいですね」と言われることがあります。その言葉の裏には、目に見えない空気感、つまり「印象」が大きく作用しています。そして、その印象を良くするために有効なのが、低予算でもできるリフォームです。

壁紙ひとつで物件の印象は劇的に変わる

最も手軽で効果的なリフォームの一つが「壁紙の張替え」です。築年数が経っていても、壁紙を新しくするだけで室内の印象は一新されます。特におすすめなのが「アクセントクロス」の導入です。

たとえば、すべての壁を真っ白にするよりも、一面だけ薄いグリーンや柔らかいピンク、優しいイエローなど、パステル系のカラークロスを取り入れることで、空間がぐっとおしゃれになります。驚くことに、アクセントクロスも通常の白いクロスと同じ価格で施工できる場合が多いのです。

これは知っておくと大きな差につながるポイントです。もし内装業者さんにクロス張替えを依頼する際は、「アクセントクロスを同じ価格で選べますか？」と一言確認してみてください。それだけで、物件の魅力をアップさせるチャンスが広がります。

事例1

before

入居者様が退去され、壁の汚れやカビ、床はフローリングが一部剥がれています。

after

壁の全張替え、一部はアクセントクロス（薄いグリーン）、床は下地を募集して木目調のクッションフロアに変更しました。ワックスをかけて艶々です。

予算をかけずにできるその他の工夫

リフォームと聞くと「高そう」「コストがかかる」というイメージを持たれる方も多いですが、工夫次第で予算を抑えながら、印象を良くすることは十分に可能です。以下は、当社が実際に提案している内容の一部です。

• 玄関マットや照明の交換：第一印象の玄関は非常に大切。玄関の照明をLEDに変えるだけでも明るさが増し、印象が変わります。

• 取っ手やスイッチカバーの交換：古くて黄ばんだスイッチカバーは、意外と目に付きます。100円〜数百円で新品に交換可能です。

• 水回りの清掃とコーキング補修：浴室やキッチンのカビや黒ずみは、清潔感を損ないます。コーキングを打ち直すだけでも新築のような印象に。

これらはすべて数千円〜数万円程度でできる内容ですが、実際のご案内時の反応は目に見えて違ってきます。内見したお客様の「ここ、きれいですね」という言葉が増え、申込みにもつながりやすくなります。

もう一つ事例

before

アクセントクロスが貼ってありこのままでも十分ですが、さらにひと工夫してみます。
after

ニ◯リ様にて家具を購入して設置。同じお部屋ですがどうでしょうか。家具を置いたり照明一つ変えてみるだけでもこんなに違いがはっきりします。空室が多いお部屋でしたら一つモデルルームを作ってみるのもよいですね。一部屋決まったらまた次の部屋をリフォーム、モデルルームにするとかすればよいでしょう。

リフォームするかどうかで、客付けスピードが変わる

賃貸経営では「空室期間の長さ」が収益に直結します。1ヶ月空室が続くだけで数万円〜十数万円の機会損失になることも。だからこそ、「リフォームしてから斡旋するか、古いまま斡旋するか」は極めて重要な判断になります。

「多少古くても家賃を下げれば決まるだろう」と考えるオーナー様もいらっしゃいますが、それは短期的な対処でしかありません。家賃を下げずに魅力を上げて決める方が、長期的には収益アップに繋がります。

リフォームに多少の費用をかけても、結果的に早期に入居が決まり、収益を維持・向上できるのであれば、それは「投資」として非常に意味のある判断だと私たちは考えます。

当社のご提案

当社では、**「低予算で印象を良くするリフォーム」**を得意としています。賃貸物件に特化したリフォーム提案を行い、費用対効果の高い工事をオーナー様の立場に立ってご提案しています。

アクセントクロスの選定はもちろん、内装・照明・設備・小物の交換など、物件のポテンシャルを引き出すプランをご用意できます。ご予算やターゲット層に応じて、最適な内容をご提案しますので、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ：

賃貸物件の空室対策として、低予算でできるリフォームは非常に効果的です。特にアクセントクロスや小さな設備の交換は、費用を抑えながらも物件の印象を大きくアップさせることができます。競争の激しい賃貸市場で、いかに第一印象で選ばれる物件にするか。そこに、早期客付けのカギが隠されています。